Airbnb 服務費大改制：德國房東必看！6月22日起單一費率15.5%
前言
經營 Airbnb 五年了，我收到了一封讓我認真坐下來研究的通知信。Airbnb 宣布將在 2026年6月22日 起，針對德國房東推行全新的服務費制度——從現行的「分拆費用」模式，改為「單一服務費」模式。
這個改變聽起來簡單，但實際上對我們的定價策略和最終收益影響不小。今天這篇文章，我想以一個在德國經營 Airbnb 五年的房東視角，幫大家拆解這個變化。
現行制度 vs. 新制度：到底差在哪？
📌 現行制度：分拆費用（Split Fee）
目前 Airbnb 採用的是「房東與房客各付各的」模式：
- 房東：支付約 3% 的服務費（從房東收益中自動扣除）
- 房客：另外支付 14.1% ~ 16.5% 的服務費（加在訂房金額上）
這個模式的問題是：你設定一個價格，房客看到的卻是更高的價格。很多房東（包括我）都有這樣的困擾，你以為自己的定價很有競爭力，但房客在結帳頁面看到加上服務費後的總價，往往會讓他們卻步。
📌 新制度：單一服務費（Single Fee）
從 2026年6月22日 起，德國房東將統一改為：
- 房東支付 15.5% 的單一服務費（從房東收益中扣除）
- 房客不再另外支付服務費
這意味著，房客看到的價格就是他們實際支付的價格（加上稅金），定價透明度大幅提升。
這對我的收益有什麼影響？
這是最關鍵的問題。我們來做個簡單試算：
假設你目前設定的每晚房價為 €100：
| 項目 | 舊制（分拆費） | 新制（單一費） |
|---|---|---|
| 房東設定價格 | €100 | 需調整 |
| 房東服務費 | -€3（3%） | -€15.5（15.5%） |
| 房東實際收益 | €97 | €84.5（若不調價） |
| 房客看到的價格 | €100 + 約€15（15%服務費）= €115 | 調整後的新定價 |
結論：如果你什麼都不做，直接切換到新制，你的每晚收益將大幅下降。
Airbnb 提供的解決方案：價格調整工具
Airbnb 提供了一個價格調整工具，幫助房東在轉換費率制度時，自動計算應該調高多少房價，以維持與舊制相同的實際收益。
以剛才的例子來說，若要維持 €97 的收益： 新定價 × (1 - 15.5%) = €97 新定價 = €97 ÷ 0.845 ≈ €114.8 也就是說，你需要將房價從 €100 調高至約 €115，才能讓你的實際收益與之前相同。
而對房客來說，他們看到的就是 €115，不會再有額外的服務費驚喜。
值得一提的是，這個單一費率制度對於使用物業管理軟體的專業房東（例如同時管理多個平台的業者）其實並不陌生，他們早已適用這套制度。這次的改變，是 Airbnb 將同樣的規則延伸到我們這些個人房東身上。
🗣️ 房東碎碎念：我真的很措手不及
說真的，我必須在這裡發一下牢騷。
我最早是在 3月24日 收到 Airbnb 的通知信，告知即將進行這項費率改制。說實話，我覺得給房東的準備時間實在太短了，非常措手不及。
為什麼？因為我的房源早就設定好定價，並且已經開放讓房客預訂 4 到 6 月的行程，而且我已經接到幾筆訂單了。突然收到這樣的大改動通知，讓我不禁懷疑：Airbnb 在做這個決策的時候，有沒有認真考慮過房東的處境？
更讓我傻眼的是，3月31日又收到一封更正通知，說之前寄給我的信裡寫的日期（5月25日）是錯的，正確日期應該是 6月22日：
"You recently received notifications about switching to a single service fee that included an inaccurate date. The correct date is June 22. We apologize for any confusion this might have caused."
日期寫錯了，道個歉，我接受。
但讓我真正感到心寒的，是信件結尾的這段話：
"Your continued use of the Airbnb platform after this change goes into effect constitutes acceptance of these updated fees. If you disagree with the updated fees, you may terminate your agreement with Airbnb anytime by deleting your account."
翻譯成白話文就是：「不爽的話，刪帳號，掰掰。」
這讓我深刻感受到，當一個平台大到一定程度，它對待小房東的方式，就是這樣的，愛用不用，不用拉倒。身為一個在這個平台上認真經營五年的房東，說不失望是騙人的。
（然後我腦子裡閃過一個念頭：也許哪天我們自己來做一個更尊重房東的平台？好啦，我知道這是白日夢，先苦笑帶過 😅）
房東實戰建議：我自己的應對策略
牢騷發完，回到正題。抱怨改變不了現實，不如想清楚怎麼應對。以下是我自己打算採取的策略，供大家參考：
第一步：先確保收益不變
我的首要目標是維持和之前相同的每晚收益。原因很簡單——這樣對我個人的成本控管最直接，也最容易預測每個月的現金流。
具體做法：在 6月22日前，使用 Airbnb 提供的價格調整工具，將所有房源的定價調整到「收益中性」的水平，也就是切換後實際入帳金額跟之前一樣。
第二步：每兩週動態微調
光是維持收益不變還不夠，定價也需要保持市場競爭力。我的計劃是：
- 每兩週登入後台確認一次各房源的預訂情況
- 參考 Airbnb 提供的價格建議，評估是否需要上調或下調
- 根據淡旺季、當地活動、競爭對手定價等因素，做出小幅度的動態調整
這個做法的好處是：不會因為一次性調價就定死，保留了彈性空間，同時也不需要每天盯著後台，對我這種同時還在做其他事業的房東來說，是比較可持續的節奏。
行動清單：6月22日前你應該做的事
- 登入 Airbnb 後台，找到 Airbnb 提供的價格調整工具
- 重新計算你的每間房源定價，確保切換後收益不變
- 觀察競爭對手的定價，確認調整後的價格仍有市場競爭力
- 建立定期檢視定價的習慣，例如每兩週回顧一次預訂狀況
結語
五年的 Airbnb 房東經驗告訴我：平台規則會變，但做好準備的房東永遠不吃虧。 這次的服務費改制，對有準備的房東來說，甚至可能是一個重新定價、提升競爭力的好機會。
雖然過程中難免有些不滿和無奈，但既然選擇繼續在這個平台上經營，就把它當成一次調整優化的契機吧!
關於作者
Niki Li，旅居德國的台灣人，Airbnb 房東資歷超過五年，同時也是獨立遊戲工作室 Watershadow Games 的共同創辦人。更多 Airbnb 經營心得與遊戲開發歷程，歡迎持續關注本站。